umowa deweloperska

Kara umowna w umowie deweloperskiej

kancelariaGP Dodaj komentarz

Kara umowna jest dość powszechnym instrumentem ochrony przed niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy. Warto zdawać sobie jednak sprawę zarówno z jej zalet, jak i niekorzystnych konsekwencji dla strony, na rzecz której została zastrzeżona.

Przede wszystkim, kara umowna może być zastrzeżona wyłącznie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego – każdego zobowiązania, które nie sprowadza się do zapłaty określonej sumy pieniężnej, jak zobowiązanie do świadczenia rzeczowego, czynienia, czy też znoszenia. W sytuacji, gdy strony przewidziały obowiązek zapłaty kary umownej na wypadek nieuiszczenia świadczenia pieniężnego, takie postanowienie umowne jest nieważne.

Kara umowna jest należna niezależnie od zaistnienia przesłanki szkody. To oznacza, że dla powstania obowiązku zapłaty kary umownej, wystarczającym jest niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy bez względu na rozmiar poniesionego uszczerbku majątkowego. Z jednej strony jest to rozwiązanie korzystne i dość dobrze motywujące drugą stronę umowy do należytego wykonania umowy, ponieważ nie wymaga od strony uprawnionej do jej dochodzenia wykazania konkretnej szkody. Z drugiej jednak strony, w sytuacji, gdy poniesiona szkoda znacząco przewyższa wartość zastrzeżonej kary umownej, uprawniony z tytułu kary umownej nie może żądać pełnej rekompensaty od nierzetelnego dłużnika, jeśli taka możliwość nie została wyraźnie przewidziana w treści umowy.

Przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, szczegółowo regulujące umowę deweloperską, dodatkowo wprowadzają zasadę, wedle której wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Powyższe ma na celu wprowadzenie pewnego rodzaju równowagi kontraktowej pomiędzy deweloperem a nabywcą lokalu mieszkalnego. Umowa bowiem nie może przewidywać większych restrykcji w razie niewykonania umowy przez nabywcę aniżeli w przypadku niewykonania umowy przez dewelopera. Oczywiście, nic nie stoi na przeszkodzie, ażeby odpowiedzialność dewelopera była większa niż odpowiedzialność nabywcy, niemniej zważywszy na silniejszą pozycję negocjacyjną dewelopera takie postanowienia umowne nie należą do najczęstszych rozwiązań.

Przy ocenie postanowień umowy deweloperskiej przewidujących obowiązek zapłaty kary umownej na rzecz nabywcy lokalu mieszkalnego, należy mieć na uwadze, że nie mogą one zmierzać do ograniczenia lub wyłączenia odpowiedzialności dewelopera z tytułu niewykonania bądź nienależytego wykonania umowy deweloperskiej. Takie bowiem postanowienia stanowią niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art.385¹§1 k.c. (więcej o niedozwolonych postanowieniach umownych przeczytasz tutaj). Zastrzeżenie kary umownej w określonej wysokości jest dopuszczalne w świetle dyspozycji przepisu art. 483 k.c., jednak należy mieć na względzie, że w umowach zawieranych z konsumentami zasada swobody kontraktowej ulega ograniczeniom, które wynikają m.in. z treści przepisów art. 385¹ – 385³ k.c. W związku z powyższym prawo do swobodnego określenia wysokości kary umownej, wynikające z art. 483 k.c., zostaje ograniczone poprzez dyspozycję art. 385¹§1 k.c. w zw. z art. 385³ pkt 2 k.c. (tak: wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów  z dnia 23 maja 2016 r. XVII AmC 26/15, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia z dnia 14 kwietnia 2011 r.  I ACa 1135/10).

Czym jest umowa deweloperska?

kancelariaGP Dodaj komentarz

Rynek branży deweloperskiej od kilku lat ponownie przeżywa dynamiczny rozwój, co przekłada się na wzrost zawieranych w tym przedmiocie umów. Czym różni się umowa deweloperska od umowy sprzedaży nieruchomości i jakie konsekwencje wiążą się z jej zawarciem?

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, przez zawarcie umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, a następnie ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu albo do przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. W przeciwieństwie więc do umowy sprzedaży nieruchomości, umowa deweloperska przewiduje jedynie zobowiązanie dewelopera do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości pomimo uiszczenia przez nabywcę świadczenia pieniężnego odpowiadającego wysokości ceny nabycia lokalu lub odpowiednio domu jednorodzinnego.

Zważywszy na istotne ryzyko utraty przez nabywcę zainwestowanych pieniędzy m.in. w sytuacji ogłoszenia upadłości przez dewelopera, ustawodawca w drodze wspomnianej wcześniej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadził rozwiązania, których zasadniczym celem jest ochrona interesów nabywcy zawierającego umowę deweloperską. Jednym z nich jest zobowiązanie dewelopera do zapewnienia nabywcom jednego z czterech środków ochrony wpłacanych przez nich środków pieniężnych: 1. zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, 2. otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej, 3. otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej lub 4. otwartego rachunku powierniczego. Środki te deweloper zobowiązany jest stosować także w stosunku do nabywcy, z którym zawiera umowę przedwstępną, tj. umowę, na podstawie której deweloper dopiero zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, który zarazem jest najpopularniejszym środkiem ochrony stosowanym przez deweloperów, stanowi należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe, który służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, a dokładnie po stwierdzeniu przez bank zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy stanowi należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów wspomnianej wyżej ustawy Prawo bankowe, który służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z tą jednak różnicą, że – w przeciwieństwie do otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego- wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu, a dokładnie po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich poza tymi, na które zgodę wyraził sam nabywca. Istotnie, jest to środek, który praktycznie eliminuje po stronie nabywcy ryzyko utraty środków pieniężnych przeznaczonych na nabycie lokalu bez uzyskania w zamian za to oczekiwanego ekwiwalentu, niemniej w przypadku dewelopera wiąże się z koniecznością finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego ze środków własnych.

Zapewnienie przez dewelopera dodatkowo gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej powoduje, że w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera lub odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodu nieprzeniesienia prawa własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, bank lub odpowiednio zakład ubezpieczeń wypłaca na żądanie nabywcy środki pieniężne w wysokości odpowiadającej kwotom wpłaconym na rzecz dewelopera. Zarówno gwarancja bankowa, jak i gwarancja ubezpieczeniowa nie obejmują odsetek od wpłaconych środków oraz utraconych korzyści.

Umowa deweloperska wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Co istotne, ustawa wprost zastrzega, że koszty związane z jej zawarciem, w tym także opłaty za sporządzenie wypisów aktu notarialnego i koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym, pokrywane są po połowie przez dewelopera i nabywcę. Otwartą kwestią, niejednokrotnie podlegającą negocjacjom, pozostają koszty zawarcia umowy przenoszącej własność. Brak jest przeszkód, ażeby na etapie zawarcia umowy deweloperskiej obciążyć nimi w całości jedną ze stron umowy.