Miesiąc: Kwiecień 2018

Umowa najmu okazjonalnego – na czym polega?

Kancelaria GP 1 Komentarz

Choć na rynku istnieje już kilka lat, nadal potrafi budzić zdziwienie i rodzić pytania – czym jest najem okazjonalny, czym różni się od zwykłej umowy najmu, na co należy zwrócić uwagę zawierając tego typu umowę. Na te pytania postaramy się odpowiedzieć w niniejszym wpisie.

Ujmując najprościej tematykę, przepisy regulujące najem okazjonalny ograniczają w pewnym stopniu prawa lokatorów, dając uprawnienia wynajmującym, w szczególności odnośnie możliwości sprawnej eksmisji najemcy.

Umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności na czas oznaczony (nie dłuższy niż 10 lat). Ponadto, jak wynika z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 nr 71 poz. 733 z późn. zm.) do takiej umowy, konieczne jest załączenie odpowiednich dokumentów:

  1. oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu;
  2. wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
  3. oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w w/w punkcie, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Właściciel jest zobowiązany zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, z kolei na żądanie najemcy wynajmujący musi przedstawić potwierdzenie takiego zgłoszenia).

Jeśli umowa nie spełnia w/w kryteriów to, mimo że nazywana jest umową najmu okazjonalnego, zastosowanie do niej mają przepisy o zwykłym najmie, co rzutuje na kwestię eksmisji. Wówczas, poruszając najbardziej zasadnicze kwestie, pojawia się konieczność, nie tylko zainicjowania postępowania sądowego, ale także zapewnienia lokalu zastępczego. Dodatkowo eksmisja nie jest możliwa w tzw. okresie ochronnym trwającym od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie.

 

 

Czym jest umowa deweloperska?

kancelariaGP Dodaj komentarz

Rynek branży deweloperskiej od kilku lat ponownie przeżywa dynamiczny rozwój, co przekłada się na wzrost zawieranych w tym przedmiocie umów. Czym różni się umowa deweloperska od umowy sprzedaży nieruchomości i jakie konsekwencje wiążą się z jej zawarciem?

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, przez zawarcie umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, a następnie ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu albo do przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. W przeciwieństwie więc do umowy sprzedaży nieruchomości, umowa deweloperska przewiduje jedynie zobowiązanie dewelopera do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości pomimo uiszczenia przez nabywcę świadczenia pieniężnego odpowiadającego wysokości ceny nabycia lokalu lub odpowiednio domu jednorodzinnego.

Zważywszy na istotne ryzyko utraty przez nabywcę zainwestowanych pieniędzy m.in. w sytuacji ogłoszenia upadłości przez dewelopera, ustawodawca w drodze wspomnianej wcześniej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadził rozwiązania, których zasadniczym celem jest ochrona interesów nabywcy zawierającego umowę deweloperską. Jednym z nich jest zobowiązanie dewelopera do zapewnienia nabywcom jednego z czterech środków ochrony wpłacanych przez nich środków pieniężnych: 1. zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, 2. otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej, 3. otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej lub 4. otwartego rachunku powierniczego. Środki te deweloper zobowiązany jest stosować także w stosunku do nabywcy, z którym zawiera umowę przedwstępną, tj. umowę, na podstawie której deweloper dopiero zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, który zarazem jest najpopularniejszym środkiem ochrony stosowanym przez deweloperów, stanowi należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe, który służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, a dokładnie po stwierdzeniu przez bank zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy stanowi należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów wspomnianej wyżej ustawy Prawo bankowe, który służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z tą jednak różnicą, że – w przeciwieństwie do otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego- wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu, a dokładnie po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich poza tymi, na które zgodę wyraził sam nabywca. Istotnie, jest to środek, który praktycznie eliminuje po stronie nabywcy ryzyko utraty środków pieniężnych przeznaczonych na nabycie lokalu bez uzyskania w zamian za to oczekiwanego ekwiwalentu, niemniej w przypadku dewelopera wiąże się z koniecznością finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego ze środków własnych.

Zapewnienie przez dewelopera dodatkowo gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej powoduje, że w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera lub odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodu nieprzeniesienia prawa własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, bank lub odpowiednio zakład ubezpieczeń wypłaca na żądanie nabywcy środki pieniężne w wysokości odpowiadającej kwotom wpłaconym na rzecz dewelopera. Zarówno gwarancja bankowa, jak i gwarancja ubezpieczeniowa nie obejmują odsetek od wpłaconych środków oraz utraconych korzyści.

Umowa deweloperska wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Co istotne, ustawa wprost zastrzega, że koszty związane z jej zawarciem, w tym także opłaty za sporządzenie wypisów aktu notarialnego i koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym, pokrywane są po połowie przez dewelopera i nabywcę. Otwartą kwestią, niejednokrotnie podlegającą negocjacjom, pozostają koszty zawarcia umowy przenoszącej własność. Brak jest przeszkód, ażeby na etapie zawarcia umowy deweloperskiej obciążyć nimi w całości jedną ze stron umowy.

Odszkodowanie za zmarnowany urlop

kancelariaGP Dodaj komentarz

Sezon wypoczynkowy zbliża się wielkimi krokami. Dlatego też warto pamiętać, że w sytuacji, gdy oferta biura turystycznego znacząco odbiega od warunków, w jakich przyszło nam spędzać wymarzony urlop, przysługują nam roszczenia odszkodowawcze z tytułu zmarnowanego urlopu.

Podstawą prawną roszczeń odszkodowawczych względem organizatora naszego wypoczynku są przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (Dz. U 1997.133.884 z późn. zm.). Zgodnie z art. 11a tej ustawy, organizator turystyki odpowiada za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy o świadczenie usług turystycznych, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest spowodowane wyłącznie:

1. działaniem lub zaniechaniem klienta;

2.działaniem lub zaniechaniem osób trzecich, nieuczestniczących w wykonywaniu usług przewidzianych w umowie, jeżeli tych działań lub zaniechań nie można było przewidzieć ani uniknąć, albo

3. siłą wyższą (ust. 1)

Wyłączenie odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, w przypadkach wymienionych w ust. 1, nie zwalnia organizatora turystyki od obowiązku udzielenia w czasie trwania imprezy turystycznej pomocy poszkodowanemu klientowi (ust. 2).

W orzecznictwie przyjmuje się, że odpowiedzialność organizatora wyjazdu obejmuje zarówno szkodę majątkową jak i szkodę niemajątkową, tzw. krzywdę, z tytułu której możemy domagać się odpowiedniego zadośćuczynienia pieniężnego (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2010 r. III CZP 79/10, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 2011 r. I CSK 372/10). Warto zwrócić uwagę na zapisy zawartej przez nas umowy o świadczenie usług turystycznych, ponieważ zgodnie z art. 11 b wyżej cytowanej ustawy, organizator wycieczki może ograniczyć swoją odpowiedzialność z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy o świadczenie usług turystycznych do dwukrotności ceny imprezy turystycznej względem każdego klienta (z wyłączeniem szkód na osobie). Ograniczenie odpowiedzialności może mieć również miejsce w każdym innym przypadku określonym w umowach międzynarodowych, której stroną jest Rzeczpospolita Polska.

Od dnia 1 lipca 2018 r. odpowiedzialność z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy o świadczenie usług turystycznych regulować będzie ustawa z dnia 24 listopada 2017 r. o imprezach turystycznych i powiązanych usługach turystycznych, której przepisy wprost stanowią, że organizator turystyki ponosi odpowiedzialność za wykonanie usług turystycznych objętych umową o udział w imprezie turystycznej, bez względu na to, czy usługi te mają być wykonane przez organizatora turystyki, czy przez innych dostawców usług turystycznych (art. 48 ust. 1) oraz, że podróżnemu przysługuje odszkodowanie lub zadośćuczynienie za poniesione szkody lub krzywdy, których doznał w wyniku niezgodności, zaś na organizatorze turystyki spoczywa obowiązek niezwłocznej wypłaty odszkodowania lub odpowiednio zadośćuczynienia pieniężnego (art. 50 ust. 2). Ustawa, podobnie jak obecnie obowiązujące przepisy, przewiduje wyłączenie odpowiedzialności organizatora w przypadku, gdy udowodni on, że: 1) winę za niezgodność ponosi podróżny; 2) winę za niezgodność ponosi osoba trzecia, niezwiązana z wykonywaniem usług turystycznych objętych umową o udział w imprezie turystycznej, a niezgodności nie dało się przewidzieć lub uniknąć; 3) niezgodność została spowodowana nieuniknionymi i nadzwyczajnymi okolicznościami (art. 50 ust. 3).

W przeciwieństwie do szkody majątkowej, istotne trudności przysparzać może samo oszacowanie szkody niemajątkowej, wyrażającej się w zawiedzionej nadziei na przyjemne przeżycia związane z wykupionym wypoczynkiem. Jak bowiem ocenić nasz uszczerbek w sytuacji, gdy pokój nie odpowiada umówionym standardom, wyżywienie jest zepsute lub podawane jest w nieodpowiedniej ilości, tudzież plaża, na której przyszło nam odpoczywać jest zanieczyszczona? Pomocnym narzędziem może okazać się „tabela frankfurcka”, czyli orzeczenie 24. Izby Cywilnej LG F, w ramach którego podjęto się ujednolicenia orzecznictwa w zakresie wad podróży i przysługującego z tytułu ich zaistnienia świadczenia odszkodowawczego, które wyraża się w procentowym stosunku do uiszczonej ceny wycieczki. Tabela ta nie ma charakteru wiążącego, niemniej polskie sądy dość często posiłkują się tym dokumentem przy ustalaniu wysokości należnego turyście zadośćuczynienia pieniężnego za zmarnowany urlop. Dokument ten jest dostępny na stronach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Równie istotnym w procesie dochodzenia roszczeń odszkodowawczych jest ich udokumentowanie. Mowa tu przede wszystkim o umiejętnym sporządzeniu dokumentacji fotograficznej lub nagrania dostrzeżonych wad. Warto też wykorzystać możliwość zgłoszenia wszelkich nieprawidłowości obecnemu w miejscu wypoczynku rezydentowi, zaś po powrocie do kraju – wykorzystać możliwość zainicjowania postępowania reklamacyjnego, które w obecnym stanie prawnym regulują przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych.

Zobacz także: Odszkodowanie za zmarnowany urlop – zmiany w przepisach dotyczących usług turystycznych

Jednorazowe odszkodowanie

Kancelaria GP Dodaj komentarz

Jako odstępstwo od zasady przyznawania świadczeń okresowych w postaci renty Renta na zwiększone potrzeby, Renta z tytułu zmniejszenia się widoków poszkodowanego na przyszłość, Renta wyrównawcza, należy przywołać art. 447 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „z ważnych powodów sąd może na żądanie poszkodowanego przyznać mu zamiast renty lub jej części odszkodowanie jednorazowe. Dotyczy to w szczególności wypadku, gdy poszkodowany stał się inwalidą, a przyznanie jednorazowego odszkodowania ułatwi mu wykonywanie nowego zawodu”.

Wskazana regulacja jest podstawą kapitalizacji renty, a więc przyznania osobie uprawnionej jednorazowego odszkodowania zamiast całości lub części renty.

Przesłankami niezbędnymi do zasądzenia tego świadczenia jest:

  1. żądanie poszkodowanego, uprawnionego do renty;
  2. ważne powody, uzasadniające kapitalizację renty. Przesłankę w postaci ważnych powodów, należy interpretować przy zachowaniu kryterium zarówno obiektywnego, jak i subiektywnego (wyrok Sądu Najwyższego z 25 lipca 2001 r., sygn. akt I CKN 1140/99, LexPolonica nr 1932385, MoP 2001, nr 16, s. 811) oraz co istotne, „ważne powody” powinny istnieć w chwili orzekania o przyznaniu jednorazowego odszkodowania, a wiec również w momencie, gdy poszkodowany występuje o kapitalizację renty już po jej zasądzeniu.

Tytułem przykładu należy wskazać, iż orzecznictwo do kategorii „ważnych powodów” w rozumieniu komentowanego przepisu zaliczyło:

– występujące zakłócenia w wypłacie renty z perspektywą całkowitej jej utraty wskutek likwidacji pracodawcy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 grudnia 1998 r., sygn. akt II UKN 337/98, OSNAPiUS 1999, nr 13, poz. 429, Prawo pracy i prawo socjalne. Przegląd orzecznictwa 2000, nr 1, s. 35),

– zamiar wykonywania przez poszkodowanego w wypadku przy pracy nowego zawodu przez rozpoczęcie i prowadzenie działalności gospodarczej na własny rachunek – przy czym warunkiem jest jego realizacja (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 lipca 2003 r. sygn. akt II UK 332/2002, OSNP 2004, nr 10, poz. 176),

– umożliwienie poszkodowanemu, który stał się inwalidą, wykonywania nowego zawodu przez podjęcie działalności handlowej we własnym sklepie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 października 1999 r., sygn. akt II UKN 175/99, OSNAPiUS 2001, nr 3, poz. 79, Prawo pracy i prawo socjalne. Przegląd orzecznictwa 2001, nr 2, s. 42, Prok. i Pr.-wkł. 2000, nr 6, poz. 34),

– okoliczności istniejące w sprawie dają podstawę do wniosku, że przyszłe raty renty nie mogą być egzekwowane, a zatem prawo nie zostanie w ogóle zrealizowane (np. wyjazd dłużnika na stałe za granicę bez pozostawienia majątku w kraju) – uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 października 1966 r., sygn. akt III CZP 17/66, OSNCP 1968, nr 1, poz. 1; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1998 r., sygn. akt II UKN 603/98,  OSNAPiUS 2000, nr 4, poz. 153, Prok. i Pr.-wkł. 1999, nr 6, poz. 45,

– po zakończeniu likwidacji podmiotu zobowiązanego brak będzie zobowiązanego do zaspokojenia roszczeń uprawnionego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1998 r., sygn. akt II UKN 603/98, OSNAPiUS 2000, nr 4, poz. 153, Prok. i Pr.-wkł. 1999, nr 6, poz. 45),

– zakłócenia w bieżącym wypłacaniu renty, co wprost odbija się niekorzystnie na sytuacji uprawnionego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1998 r., sygn. akt II UKN 603/98, OSNAPiUS 2000, nr 4, poz. 153, Prok. i Pr.-wkł. 1999, nr 6, poz. 45).

Warto zaznaczyć, iż ustalenie wysokości jednorazowego odszkodowania powinno nastąpić przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności, a przede wszystkim wysokości renty, wieku osoby uprawnionej, prawdopodobieństwa długości jej życia lub czasu trwania renty.