Czym jest umowa deweloperska?

Rynek branży deweloperskiej od kilku lat ponownie przeżywa dynamiczny rozwój, co przekłada się na wzrost zawieranych w tym przedmiocie umów. Czym różni się umowa deweloperska od umowy sprzedaży nieruchomości i jakie konsekwencje wiążą się z jej zawarciem?

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, przez zawarcie umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, a następnie ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu albo do przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. W przeciwieństwie więc do umowy sprzedaży nieruchomości, umowa deweloperska przewiduje jedynie zobowiązanie dewelopera do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości pomimo uiszczenia przez nabywcę świadczenia pieniężnego odpowiadającego wysokości ceny nabycia lokalu lub odpowiednio domu jednorodzinnego.

Zważywszy na istotne ryzyko utraty przez nabywcę zainwestowanych pieniędzy m.in. w sytuacji ogłoszenia upadłości przez dewelopera, ustawodawca w drodze wspomnianej wcześniej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadził rozwiązania, których zasadniczym celem jest ochrona interesów nabywcy zawierającego umowę deweloperską. Jednym z nich jest zobowiązanie dewelopera do zapewnienia nabywcom jednego z czterech środków ochrony wpłacanych przez nich środków pieniężnych: 1. zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, 2. otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej, 3. otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej lub 4. otwartego rachunku powierniczego. Środki te deweloper zobowiązany jest stosować także w stosunku do nabywcy, z którym zawiera umowę przedwstępną, tj. umowę, na podstawie której deweloper dopiero zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, który zarazem jest najpopularniejszym środkiem ochrony stosowanym przez deweloperów, stanowi należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe, który służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, a dokładnie po stwierdzeniu przez bank zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy stanowi należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów wspomnianej wyżej ustawy Prawo bankowe, który służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z tą jednak różnicą, że – w przeciwieństwie do otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego- wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu, a dokładnie po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich poza tymi, na które zgodę wyraził sam nabywca. Istotnie, jest to środek, który praktycznie eliminuje po stronie nabywcy ryzyko utraty środków pieniężnych przeznaczonych na nabycie lokalu bez uzyskania w zamian za to oczekiwanego ekwiwalentu, niemniej w przypadku dewelopera wiąże się z koniecznością finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego ze środków własnych.

Zapewnienie przez dewelopera dodatkowo gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej powoduje, że w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera lub odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodu nieprzeniesienia prawa własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, bank lub odpowiednio zakład ubezpieczeń wypłaca na żądanie nabywcy środki pieniężne w wysokości odpowiadającej kwotom wpłaconym na rzecz dewelopera. Zarówno gwarancja bankowa, jak i gwarancja ubezpieczeniowa nie obejmują odsetek od wpłaconych środków oraz utraconych korzyści.

Umowa deweloperska wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Co istotne, ustawa wprost zastrzega, że koszty związane z jej zawarciem, w tym także opłaty za sporządzenie wypisów aktu notarialnego i koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym, pokrywane są po połowie przez dewelopera i nabywcę. Otwartą kwestią, niejednokrotnie podlegającą negocjacjom, pozostają koszty zawarcia umowy przenoszącej własność. Brak jest przeszkód, ażeby na etapie zawarcia umowy deweloperskiej obciążyć nimi w całości jedną ze stron umowy.

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s