COVID 19 a umowy najmu

W ostatnich miesiącach pandemia COVID-19 stała się wyzwaniem dla świata – poza konsekwencjami zdrowotnymi i związaną z tym ogromną mobilizacją całego systemu ochrony zdrowia, niesie również poważne skutki gospodarcze. Niepewność, ograniczenie aktywności zawodowej, wzrost bezrobocia, zmniejszenie popytu, a także w wielu przypadkach – brak możliwości świadczenia usług i trudny do przewidzenia czas trwania tego stanu sprawia, że wiele osób zaczyna się zastanawiać nad swoimi finansami – pracownicy, ale też podmioty gospodarcze. Skala całego zjawiska jest ogromna i niespotykana, stąd też z całą pewnością nam prawnikom, a także sądom przyjdzie zmierzyć się z jego konsekwencjami wiele miesięcy po jego zakończeniu.

Co możemy doradzić tobie teraz? Nie podejmuj pochopnie decyzji, przeczytaj uważnie umowę i skonsultuj się z prawnikiem, jeśli masz wątpliwości, jakie uprawnienia ci przysługują, czy są możliwości zmniejszenia twoich zobowiązań albo czy druga strona umowy może zmusić ciebie do podjęcia pewnych działań.

Jak przedstawia się sytuacja z najmem?

Po pierwsze zweryfikuj postanowienia umowymożliwości jej rozwiązania, a zwłaszcza przesłanki legitymujące do wypowiedzenia najmu. Niestety, doświadczenie uczy, że przesłanki rozwiązania umowy nierzadko są nerwowo poszukiwane dopiero, gdy nie wszystko układa nam się pomyślnie. Wówczas okazuje się, że posiadane przez nas umowy najmu nie dają nam sposobności wcześniejszego ich rozwiązania, albowiem zawarte w nich postanowienia, przez ich niedookreślenie w zasadzie nie do końca dają nam jakiekolwiek uprawnienia.

Inne są możliwości rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony (konieczność zawarcia oznaczonych przesłanek rozwiązania w umowie, o czym wspominałyśmy m.in. we wpisie odnoszącym się do możliwości rozwiązania umowy najmu okazjonalnego), a inne w przypadku umowy na czas nieokreślony.

Inaczej przedstawia się sytuacja podmiotu, który wynajmuje lokal w dużym centrum handlowym i aktualnie nie może z niego korzystać, a inaczej podmiotu, który wynajmuje lokal, z którego teoretycznie jest w stanie korzystać, ale faktycznie prowadzona w nim działalność nie przynosi dochodu z uwagi na spadek popytu na świadczone w nim usługi w związku z szerzącą się epidemią. W obu sytuacjach można rozważyć zastosowanie przewidzianych w kodeksie cywilnym instrumentów – niemożliwości świadczenia wzajemnego oraz klauzuli rebus sic stantibus (tj. nadzwyczajnej zmiany stosunków).

Nie ulega wątpliwości, że epidemia koronowirusa COV – 19 kwalifikuje się jako zdarzenie o charakterze siły wyższej w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego. Stan ten zresztą potwierdza rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego.

Następcza niemożliwość świadczenia wzajemnego w świetle przepisów kodeksu cywilnego stanowi brak możliwości wykonania umowy na skutek okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. Z kolei nadzwyczajna zmiana stosunków ma miejsce wówczas, gdy na skutek nadzwyczajnych okoliczności (tzw. nadzwyczajnej zmiany stosunków), których strony w chwili zawarcia umowy nie mogły przewidzieć, wykonanie zobowiązania wiąże się dla dłużnika z nadmiernymi trudnościami. Oba te instrumenty mogą się okazać wysoce przydatne w obecnych realiach gospodarczych, o ile trudności w wywiązywaniu się z dotychczasowych zobowiązań pozostają w związku z epidemią COVID-19.

Niezależnie od tego, czy wynajmujesz mieszkanie, czy lokal usługowy istotnym jest, ażebyś w sytuacji, gdy nie jesteś w stanie porozumieć się z drugą stroną umowy, podjął adekwatne kroki prawne.

Mając na uwadze, że każda umowa wymaga indywidualnej analizy w odniesieniu do zawartych w niej postanowień oraz okoliczności danej sprawy, zachęcamy do bezpośredniego kontaktu!

Źródła:

  1. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.);
  2. rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, wydane na podstawie art. 46 ust. 2 i 4 ustawy z dnia 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi (Dz. U. 2019 r. poz. 1239 i 1495 oraz 2 020 r. poz. 284, 322 i 374)

Siła wyższa a postanowienia umowne

Konstruując nie jedną umowę, nigdy nie przypuszczałyśmy, że postanowienia dotyczące „siły wyższej” mogą się ziścić. W wielu umowach powtarzają się sformułowania, które wydawać by się mogło nigdy nie znajdą zastosowania, bo trudno wyobrazić sobie takie okoliczności.

Tymczasem rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, wydanego na podstawie art. 46 ust. 2 i 4 ustawy z dnia 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi (Dz. U. 2019 r. poz. 1239 i 1495 oraz 2 020 r. poz. 284, 322 i 374), począwszy od dnia 14 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan zagrożenia epidemicznego w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2, zaś rozporządzeniem z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii, począwszy od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Wprowadzenie stanu epidemicznego implikowało podjęcie środków mających na celu ograniczenie możliwości rozprzestrzeniania wirusa SARS-CoV-2, w tym zwłaszcza wstrzymanie się przemieszczania pasażerów w transporcie kolejowym wykonywanym z przekroczeniem granicy Rzeczypospolitej Polskiej, obowiązkowa kwarantanna, o której mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 34 ust. 5 ustawy z dnia 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi, na okres 14 dni licząc od dnia następującego po przekroczeniu granicy. Oba rozporządzenia Ministra Zdrowia ustanowiły równocześnie ograniczenie prowadzenia przez przedsiębiorców w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców oraz przez inne podmioty działalności między innymi dla działalności gastronomicznych, rozrywkowych etc.

Dla wielu podmiotów aktualna sytuacja na rynku jest lub stanie się bardzo trudna. Wiele z nich posiada zobowiązania, z których teraz z uwagi na szczególną sytuację nie będzie mogła się wywiązać. Trudno bowiem realizować plany i założenia biznesowe w sytuacji, gdy większość przeszła w tryb pracy zdalnej, odwołane są zajęcia w placówkach oświatowych, ograniczone lub wyłączone godziny pracy urzędów, a niektóre usługi wymagają wręcz osobistego kontaktu stron umowy.

Brak jest wątpliwości, że epidemia koronowirusa COV-19 stanowi zdarzenie o charakterze siły wyższej, które nie dało się przewidzieć i nie można było zapobiec jego skutkom. W orzecznictwie przyjmuje się, że siła wyższa stanowi zdarzenie zewnętrzne i niezależne od ruchu samego przedsiębiorstwa.

W ślad za wypowiedzią Sądu Najwyższego zawartą w wyroku z dnia 31 maja 2019 r., sygn. akt IV CSK 129/18 siła wyższa wyznacza granicę odpowiedzialności na zasadzie ryzyka. Dominuje koncepcja obiektywna siły wyższej rozumianej jako zdarzenie zewnętrzne w stosunku do ruchu przedsiębiorstwa, o charakterze nadzwyczajnym, przejawiającym się w nieznacznym stopniu prawdopodobieństwa jego wystąpienia oraz o charakterze przemożnym, polegającym na niemożności jego „opanowania” i zapobieżenia jego skutkom na istniejącym w danej chwili poziomie rozwoju wiedzy i techniki. Zwykle przejawem tak rozumianej vis maior są katastrofy żywiołowe – trzęsienia ziemi, powodzie lub huragany. Za siłę wyższą mogą być także uznane zdarzenia wywołane przez człowieka, jak działania wojenne lub gwałtowne rozruchy, a także akty władzy publicznej, którym należy się podporządkować pod groźbą sankcji. Nawet nasilone i ponadnormatywne opady deszczu w miesiącu lipcu nie można uznać za siłę wyższą. Tego rodzaju zjawiska atmosferyczne, trwające nawet kilka dni, są wręcz normalne w miesiącach letnich i można uznać ich występowanie na terenie Polski za przewidywalne. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 stycznia 2001 r., sygn. akt IV CKN 150/00 wskazał ponadto, iż siła wyższa – jeśli pominąć wypadki przyjęcia przez dłużnika ryzyka jej działania oraz wypadki odpowiedzialności absolutnej – stanowi granicę odpowiedzialności odszkodowawczej w ogóle. […] Normując odpowiedzialność na zasadzie ryzyka, zastrzegają one możliwość uwolnienia się od odpowiedzialności przez wykazanie, że szkoda powstała wskutek siły wyższej.

Zatem, biorąc pod uwagę aktualną sytuację oraz posiadane różnego rodzaju zobowiązania umowne, w pierwszej kolejności należy odnieść się do postanowień umowy, zweryfikować, czy posiadana przez nas umowa nie przewiduje alternatywnych rozwiązań problemu należytego wykonania umowy lub nie zawiera definicji siły wyższej, lub odpowiednich wyłączeń. Niezależnie, poza uprawnieniami wynikającymi wprost z przepisów prawa, można rozważać zwrócenie się z wnioskiem o polubowną zmianę treści łączącej nas umowy poprzez, przykładowo proporcjonalne obniżenie czynszu na czas trwania świadczenia w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego w Polsce, czy też odpowiednie odroczenie terminu wykonania usługi, której należyte świadczenie wymaga kontaktu fizycznego stron umowy. Warto wypracować rozwiązanie kompromisowe – albowiem aktualna sytuacja pozostaje trudna dla każdej ze stron umowy.

Na marginesie, należy pamiętać, iż przedsiębiorca, który w obrocie z konsumentami posługuje się umową wyłączającą epidemię z definicji siły wyższej, naraża się na zarzut stosowania postanowień abuzywnych.

Źródła:

  1. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.);
  2. rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, wydane na podstawie art. 46 ust. 2 i 4 ustawy z dnia 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi (Dz. U. 2019 r. poz. 1239 i 1495 oraz 2 020 r. poz. 284, 322 i 374)

Umowa najmu okazjonalnego a możliwość jej rozwiązania

Każda ze stron może wypowiedzieć niniejszą umowę z zachowaniem (…) okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie Umowy powinno być dokonane w formie pisemnej, pod rygorem nieważności” – postanowienie w cytowanym brzmieniu zawierały ostatnio analizowane przez Kancelarię GP umowy najmu okazjonalnego. Po weryfikacji okazuje się, iż przedmiotowy zapis umowny jest dosyć powszechny mimo tego, że w istocie (przy braku innych uregulowań dotyczących wypowiedzenia umowy przez najemcę) pozbawia najemcę możliwości rozwiązania umowy przed terminem. Należy bowiem podkreślić, iż w najgorszym przypadku przez 10 lat (maksymalny okres trwania stosunku najmu okazjonalnego) jako najemca nie będziemy mogli skutecznie wypowiedzieć zawartej umowy.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż umowa najmu zawarta na czas określony może przewidywać możliwość jej wypowiedzenia przed upływem terminu, na który została zawarta, jeśli jednocześnie określa wypadki, kiedy takie wypowiedzenie może być złożone. Choć teoretycznie, jak wynikało z poddanych analizie umów „każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem określonego w niej okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, biorąc pod uwagę obowiązujące przepisy prawa, w szczególności konieczność określenia przesłanek których ziszczenie uprawnia najemcę do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, tak sformułowane postanowienie umowne jest nieważne. W konsekwencji przy braku innych postanowień dotyczących wypowiedzenia, najemca nie będzie miał możliwości rozwiązania umowy przed datą końcową trwania stosunku najmu, jeśli nie wyrazi na to zgody wynajmujący. Z reguły wcześniejsze rozwiązanie umowy nie jest korzystne dla wynajmującego, więc warto mieć świadomość w zakresie swoich uprawnień, w szczególności posiadać wiedzę, kiedy skutecznie można zakończyć stosunek najmu zawartego na czas oznaczony. W opisanych okolicznościach niezbędnym jest określenie sytuacji, w których najemca może wypowiedzieć umowę.

W ślad za wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2011 r.; sygn.. akt II CSK 587/10 należy wskazać, iż „w judykaturze konsekwentnie przyjmowane jest stanowisko, że nie ma przeszkód, ażeby strony przewidziały w umowie najmu zawartej na czas oznaczony możliwość jej wypowiedzenia w razie wystąpienia określonej w tej umowie przesłanki (por. wyrok SN z dnia 22 stycznia 1998 r., III CKN 365/97, OSNC 1998, nr 9, poz. 144). Wejście w życie z dniem 10 lipca 2001 r. przepisu art. 673 par 3 k.c., jednoznacznie pozytywnie przesądzającego już tę kwestię, dowodzi, że także idąca w tym samym kierunku wcześniejsza interpretacja ówczesnego stanu prawnego dokonywana przez judykaturę była racjonalna (wyrok SN z dnia 25 listopada 2003 r., II CKN 293/02, niepubl.). Innymi słowy, postanowienie umowy najmu, zawartej na czas określony, przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 par 3 k.c., ponieważ istotą tego unormowania jest dopuszczenie możliwości takiego kontraktowego ukształtowania podstaw wypowiedzenia, które można pogodzić z właściwością (naturą) najmu zawartego na czas oznaczony (uchwała SN z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102). Co więcej, w judykaturze wyrażono nawet dalej idący pogląd, że umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w tej umowie na podstawie art. 673 par. 3 k.c. (wyrok SN z dnia 19 czerwca 2009 r., V CSK 487/08, niepubl.).

Choć orzecznictwo dopuszcza możliwość wskazania jako takiej przyczyny „ważnych przyczyn” należy pamiętać, iż jest to pojęcie niedookreślone i może rodzić wątpliwości interpretacyjne. Niemniej poprawia sytuację najemcy i jest na tyle szerokie, że ważną przyczyną będzie utrata pracy, utrata płynności finansowej, czy choroba, etc. Generalnie, jako przyczynę można wskazać każdy wypadek, który w sytuacji najemcy będzie determinował wcześniejsze rozwiązanie umowy, w tym także rażące naruszenie postanowień umowy przez wynajmującego.
W przypadku wyszczególnienia części przesłanek uprawniających najemcę do rozwiązania umowy, warto dodać „lub z innych ważnych przyczyn”.

 

 

Umowa najmu okazjonalnego – na czym polega?

Choć na rynku istnieje już kilka lat, nadal potrafi budzić zdziwienie i rodzić pytania – czym jest najem okazjonalny, czym różni się od zwykłej umowy najmu, na co należy zwrócić uwagę zawierając tego typu umowę. Na te pytania postaramy się odpowiedzieć w niniejszym wpisie.

Ujmując najprościej tematykę, przepisy regulujące najem okazjonalny ograniczają w pewnym stopniu prawa lokatorów, dając uprawnienia wynajmującym, w szczególności odnośnie możliwości sprawnej eksmisji najemcy.

Umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności na czas oznaczony (nie dłuższy niż 10 lat). Ponadto, jak wynika z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 nr 71 poz. 733 z późn. zm.) do takiej umowy, konieczne jest załączenie odpowiednich dokumentów:

  1. oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu;
  2. wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
  3. oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w w/w punkcie, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Właściciel jest zobowiązany zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, z kolei na żądanie najemcy wynajmujący musi przedstawić potwierdzenie takiego zgłoszenia).

Jeśli umowa nie spełnia w/w kryteriów to, mimo że nazywana jest umową najmu okazjonalnego, zastosowanie do niej mają przepisy o zwykłym najmie, co rzutuje na kwestię eksmisji. Wówczas, poruszając najbardziej zasadnicze kwestie, pojawia się konieczność, nie tylko zainicjowania postępowania sądowego, ale także zapewnienia lokalu zastępczego. Dodatkowo eksmisja nie jest możliwa w tzw. okresie ochronnym trwającym od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie.