• aktualizacja 31.03.2020 r. – zapraszamy do najnowszego wpisu nt. umów najmu i możliwości ich rozwiązania w dobie pandemii COVID 18

„Każda ze stron może wypowiedzieć niniejszą umowę z zachowaniem (…) okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie Umowy powinno być dokonane w formie pisemnej, pod rygorem nieważności” – postanowienie w cytowanym brzmieniu zawierały ostatnio analizowane przez Kancelarię GP umowy najmu okazjonalnego. Po weryfikacji okazuje się, iż przedmiotowy zapis umowny jest dosyć powszechny mimo tego, że w istocie (przy braku innych uregulowań dotyczących wypowiedzenia umowy przez najemcę) pozbawia najemcę możliwości rozwiązania umowy przed terminem. Należy bowiem podkreślić, iż w najgorszym przypadku przez 10 lat (maksymalny okres trwania stosunku najmu okazjonalnego) jako najemca nie będziemy mogli skutecznie wypowiedzieć zawartej umowy.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż umowa najmu zawarta na czas określony może przewidywać możliwość jej wypowiedzenia przed upływem terminu, na który została zawarta, jeśli jednocześnie określa wypadki, kiedy takie wypowiedzenie może być złożone. Choć teoretycznie, jak wynikało z poddanych analizie umów „każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem określonego w niej okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, biorąc pod uwagę obowiązujące przepisy prawa, w szczególności konieczność określenia przesłanek których ziszczenie uprawnia najemcę do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, tak sformułowane postanowienie umowne jest nieważne. W konsekwencji przy braku innych postanowień dotyczących wypowiedzenia, najemca nie będzie miał możliwości rozwiązania umowy przed datą końcową trwania stosunku najmu, jeśli nie wyrazi na to zgody wynajmujący. Z reguły wcześniejsze rozwiązanie umowy nie jest korzystne dla wynajmującego, więc warto mieć świadomość w zakresie swoich uprawnień, w szczególności posiadać wiedzę, kiedy skutecznie można zakończyć stosunek najmu zawartego na czas oznaczony. W opisanych okolicznościach niezbędnym jest określenie sytuacji, w których najemca może wypowiedzieć umowę.

W ślad za wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2011 r.; sygn.. akt II CSK 587/10 należy wskazać, iż „w judykaturze konsekwentnie przyjmowane jest stanowisko, że nie ma przeszkód, ażeby strony przewidziały w umowie najmu zawartej na czas oznaczony możliwość jej wypowiedzenia w razie wystąpienia określonej w tej umowie przesłanki (por. wyrok SN z dnia 22 stycznia 1998 r., III CKN 365/97, OSNC 1998, nr 9, poz. 144). Wejście w życie z dniem 10 lipca 2001 r. przepisu art. 673 par 3 k.c., jednoznacznie pozytywnie przesądzającego już tę kwestię, dowodzi, że także idąca w tym samym kierunku wcześniejsza interpretacja ówczesnego stanu prawnego dokonywana przez judykaturę była racjonalna (wyrok SN z dnia 25 listopada 2003 r., II CKN 293/02, niepubl.). Innymi słowy, postanowienie umowy najmu, zawartej na czas określony, przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 par 3 k.c., ponieważ istotą tego unormowania jest dopuszczenie możliwości takiego kontraktowego ukształtowania podstaw wypowiedzenia, które można pogodzić z właściwością (naturą) najmu zawartego na czas oznaczony (uchwała SN z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102). Co więcej, w judykaturze wyrażono nawet dalej idący pogląd, że umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w tej umowie na podstawie art. 673 par. 3 k.c. (wyrok SN z dnia 19 czerwca 2009 r., V CSK 487/08, niepubl.).

Choć orzecznictwo dopuszcza możliwość wskazania jako takiej przyczyny „ważnych przyczyn” należy pamiętać, iż jest to pojęcie niedookreślone i może rodzić wątpliwości interpretacyjne. Niemniej poprawia sytuację najemcy i jest na tyle szerokie, że ważną przyczyną będzie utrata pracy, utrata płynności finansowej, czy choroba, etc. Generalnie, jako przyczynę można wskazać każdy wypadek, który w sytuacji najemcy będzie determinował wcześniejsze rozwiązanie umowy, w tym także rażące naruszenie postanowień umowy przez wynajmującego.
W przypadku wyszczególnienia części przesłanek uprawniających najemcę do rozwiązania umowy, warto dodać „lub z innych ważnych przyczyn”.